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実録：条件は揃っているはずだった私が「一棟物件」で門前払いされた理由　※現在進行中

STEP 5：精算・出口
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※この記事は、銀行評価に跳ね返され、戦略を組み直している途中の“実録メモ”です。私個人の検討過程を整理したものであり、特定の物件・金融機関・事業者を評価または批判する意図はありません。

「融資、物件価格の半分しか出ません……」

仲介業者からの電話を切ったあと、しばらく動けなかった。
これまで叩いてきたシミュレーション、買付を出すまでの迷い、勇気、覚悟。
それらが一気に“無駄”になった感覚だった。

今回は、不動産投資への参入を検討する中で、
地方戸建 → 区分 → 一棟 → 再び区分
と迷走した、その思考のログを残しておこうと思う。

成功談でも、失敗談でもない。
「判断が止まった瞬間」の記録だ。

投資を考えた背景

詳しくは、
「実録：沖縄には『売却保証』がない。デフォルト寸前の絶望から救われた『残り5日』の奇跡」
に書いた通りだが、沖縄の自宅をなんとか売却できた。

大きな区切りがついた今、何か投資や事業が出来ないか模索している。

条件は、

  • 副業
  • 自走
  • なるべくレバレッジを効かせたい

そう考えたとき、不動産が選択肢に浮かんだ。

最初に考えた選択肢たち

地方戸建

  • 価格帯：〜1,000万円
  • 利回り：10％前後
  • フルリフォーム or 築浅
  • キャッシュフローが出る設計
  • 出口が残せる物件

理想的だが、そもそも物件が出てこない。
希少性が高く、検討にすら進めないケースが続いた。

民泊事業権購入

予算内で高利回り案件もある。
数字上は魅力的に見える案件も多かった。
ただ、収益性を本気で追いにいこうとすると、
「このスキームは誰の責任で、どこまでが許容されるのか」
という論点を避けて通れない。

仕組みとしては成立していても、
長期保有や拡大を考えた瞬間に、急に足元が不安定になる
そんな感覚が拭えなかった。

なぜ都内不動産を見始めたか

次に視野に入れたのが都内の区分マンションだった。

理由はシンプルで、

  • 金利は上がっても 1.25〜1.5％程度
  • 一方、都内ファミリーの賃料は上昇基調
  • 購入実需は消えにくい

キャピタル狙いとして「今は悪くないのでは」
という考えだった。

加えて、
減価償却による節税効果。
少しでもお金が必要な自分にとっては、無視できない要素だった。

一棟アパートが夢に散った理由

同じ金額なら、一棟アパートも見てみよう。
そう考えて検討したのが、田園都市線沿線の新築一棟アパート（2戸/棟）。

狙いは明確だった。
6％強の利回りによる月次CFの黒と減価償却のバランス、立地に裏付けされた出口の底堅さ。

だが、仲介の評価は冷酷だった。

「2戸/棟は特殊です。
1戸空いたら収益が50％落ちます。
そもそも現在は、フルローンを出せる銀行はありません」

数年前の
「属性が良ければフルローン」
そんな時代は、もう終わっていた。

戦略を縮めた理由（ファミリー区分）

そこで立ち戻ったのが、ファミリー区分。

都市部の郊外、駅近、70㎡超のファミリー区分マンション。
一見するとスケールダウンだが、
負けにくい条件が揃っていた。

  • 借主は法人契約
  • 長期入居中、次回更新も内定
  • 実需向けで出口が広い

「投資家にしか売れない物件」ではなく、
「住みたい人に売れる物件」。

この違いは、想像以上に大きい。

シミュレーション収支

月次CF

  • 家賃：15.2万円
  • 支出：ほぼ同額
    → 月次CFは ±0円

正直、派手さはない。

減価償却と還付

  • 年間減価償却：約60万円
  • 還付額：約12万円

実質、月1.0万円のキャッシュが残る計算。

出口

仮に5年後に同額で売却できれば、
残債は約370万円減。

かなり楽観的だが、初期費用が仮に150万円で済んだら、
ROIは200％超。

「儲かる」というより、
「致命傷を負わない設計」
という感覚だった。

個人か、法人か　融資はおりるのか

今は分岐点にいる。

  • 個人で税率をぶつけて還付を最大化するか
  • 法人で実績を積み、事業拡大に傾斜するか

もし、ここでも融資が厳しければ。
中古ワンルームで信用を積むか、
一旦、金融商品で種銭を厚くするか。

正直、まだ決めきれていない。

最後に：今回いちばんの学び

不動産投資は、
利回り勝負じゃなかった。

  • ① 手元キャッシュはいくら必要か
  • ② 銀行はいくら出すか

この2点で、
「買える／買えない」は9割決まる。

不動産は、
物件探しであると同時に、
自分の資本力と人生設計を突きつけられる作業
だった。

この検討の続きも、
また記録していこうと思う。

全体像が分かる ロードマップ

※ 気になるSTEPから読むこともできます。

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