※この記事は、銀行評価に跳ね返され、戦略を組み直している途中の“実録メモ”です。私個人の検討過程を整理したものであり、特定の物件・金融機関・事業者を評価または批判する意図はありません。
「融資、物件価格の半分しか出ません……」
仲介業者からの電話を切ったあと、しばらく動けなかった。
これまで叩いてきたシミュレーション、買付を出すまでの迷い、勇気、覚悟。
それらが一気に“無駄”になった感覚だった。
今回は、不動産投資への参入を検討する中で、
地方戸建 → 区分 → 一棟 → 再び区分
と迷走した、その思考のログを残しておこうと思う。
成功談でも、失敗談でもない。
「判断が止まった瞬間」の記録だ。
投資を考えた背景
詳しくは、
「実録：沖縄には『売却保証』がない。デフォルト寸前の絶望から救われた『残り5日』の奇跡」
に書いた通りだが、沖縄の自宅をなんとか売却できた。
大きな区切りがついた今、何か投資や事業が出来ないか模索している。
条件は、
- 副業
- 自走
- なるべくレバレッジを効かせたい
そう考えたとき、不動産が選択肢に浮かんだ。
最初に考えた選択肢たち
地方戸建
- 価格帯：〜1,000万円
- 利回り：10％前後
- フルリフォーム or 築浅
- キャッシュフローが出る設計
- 出口が残せる物件
理想的だが、そもそも物件が出てこない。
希少性が高く、検討にすら進めないケースが続いた。
民泊事業権購入
予算内で高利回り案件もある。
数字上は魅力的に見える案件も多かった。
ただ、収益性を本気で追いにいこうとすると、
「このスキームは誰の責任で、どこまでが許容されるのか」
という論点を避けて通れない。
仕組みとしては成立していても、
長期保有や拡大を考えた瞬間に、急に足元が不安定になる
そんな感覚が拭えなかった。
なぜ都内不動産を見始めたか
次に視野に入れたのが都内の区分マンションだった。
理由はシンプルで、
- 金利は上がっても 1.25〜1.5％程度
- 一方、都内ファミリーの賃料は上昇基調
- 購入実需は消えにくい
キャピタル狙いとして「今は悪くないのでは」
という考えだった。
加えて、
減価償却による節税効果。
少しでもお金が必要な自分にとっては、無視できない要素だった。
一棟アパートが夢に散った理由
同じ金額なら、一棟アパートも見てみよう。
そう考えて検討したのが、田園都市線沿線の新築一棟アパート（2戸/棟）。
狙いは明確だった。
6％強の利回りによる月次CFの黒と減価償却のバランス、立地に裏付けされた出口の底堅さ。
だが、仲介の評価は冷酷だった。
「2戸/棟は特殊です。
1戸空いたら収益が50％落ちます。
そもそも現在は、フルローンを出せる銀行はありません」
数年前の
「属性が良ければフルローン」
そんな時代は、もう終わっていた。
戦略を縮めた理由（ファミリー区分）
そこで立ち戻ったのが、ファミリー区分。
都市部の郊外、駅近、70㎡超のファミリー区分マンション。
一見するとスケールダウンだが、
負けにくい条件が揃っていた。
- 借主は法人契約
- 長期入居中、次回更新も内定
- 実需向けで出口が広い
「投資家にしか売れない物件」ではなく、
「住みたい人に売れる物件」。
この違いは、想像以上に大きい。
シミュレーション収支
月次CF
- 家賃：15.2万円
- 支出：ほぼ同額
→ 月次CFは ±0円
正直、派手さはない。
減価償却と還付
- 年間減価償却：約60万円
- 還付額：約12万円
実質、月1.0万円のキャッシュが残る計算。
出口
仮に5年後に同額で売却できれば、
残債は約370万円減。
かなり楽観的だが、初期費用が仮に150万円で済んだら、
ROIは200％超。
「儲かる」というより、
「致命傷を負わない設計」
という感覚だった。
個人か、法人か 融資はおりるのか
今は分岐点にいる。
- 個人で税率をぶつけて還付を最大化するか
- 法人で実績を積み、事業拡大に傾斜するか
もし、ここでも融資が厳しければ。
中古ワンルームで信用を積むか、
一旦、金融商品で種銭を厚くするか。
正直、まだ決めきれていない。
最後に：今回いちばんの学び
不動産投資は、
利回り勝負じゃなかった。
- ① 手元キャッシュはいくら必要か
- ② 銀行はいくら出すか
この2点で、
「買える／買えない」は9割決まる。
不動産は、
物件探しであると同時に、
自分の資本力と人生設計を突きつけられる作業
だった。
この検討の続きも、
また記録していこうと思う。
全体像が分かる ロードマップ
- STEP 1: 【住居・ローン】
最初に積むポイント
→ ダブルローン／売却保証／銀行交渉
→ 実録：「元金据置」交渉
→ 実録：デフォルト寸前の絶望 - STEP 2: 【仕事】
仕事が切れた瞬間、終わる
→ 100社応募から掴んだ転職活動の実態 - STEP 3: 【教育・生活】
判断が効かなくなる生活条件
→ 教育格差／犬・住環境 - STEP 4: 【引越】
判断が一気に「数字」として確定する
→ 20万円トラブル／船便
→ 実録：引越におけるエアコントラブル
→ 実録：消費者生活センターに相談中のリアル記録 ※現在進行中
→ 実録：長距離引越の実態 - STEP 5: 【精算・出口】
失敗した判断を、回収する
→ 189万円／個人事業／還付
→ 実録：余力資金の運用検討 ※現在進行中 ←今ココ
※ 気になるSTEPから読むこともできます。
コメント