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実録：投資用不動産の検討記録｜区分マンションを契約しました（意思決定の整理）

STEP 5：精算・出口
2026.01.29
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※この記事は、投資用不動産の検討過程と、その後の意思決定を記録したものです。
特定の手法を推奨するものではなく、あくまで一事例として整理したものであり、特定の物件・金融機関・事業者を評価または批判する意図はありません。

はじめに（現状）

当初は投資用不動産の検討記録として本記事を作成していましたが、
検討を進めた結果、区分マンション（1LDK）を契約しました。

本記事では、

  • なぜ購入に至ったのか
  • どのような判断軸で選定したのか
  • 検討過程で何を見送ったのか

を、時系列で整理しています。

結論（今回の投資スタンス）

今回の投資は、

短期でのキャピタルゲイン（数年での売却）

を前提としています。

具体的には、

  • 現行賃料が相場より低い物件を取得
  • 賃料を相場水準まで是正
  • その状態で購入時と同程度の利回りで売却

というシンプルな戦略です。

対象とした物件

当初はファミリータイプも含めて検討しましたが、

  • 実需として成立する
  • 投資としても成立する

というバランスを重視し、

40㎡以上の物件（住宅ローン控除も視野）

に絞りました。

※希少性があり、エリアは東京に限定せず検討

判断の軸

今回の判断は、以下の条件で整理しています。

  • 現行賃料 ＜ 相場賃料
  • 購入価格 ＜ 近隣実需価格
  • 初期費用：約20万円
  • CF手出し：月3万円以内

特に、

「賃料是正余地」と「実需出口」

の両立を重視しました。

検討過程で見送った選択肢

一棟アパート

  • 節税込みでも利益は年数十万円規模
  • 出口の再現性が見えにくい

→ 方針と合わず見送り

亀戸の2LDK

  • 賃料乖離が大きくアップサイドあり
  • 実需売却での利益も大きくとれる可能性が高い

一方で、

  • 月次CFの手出しが大きい

→ 家族のライフイベントを踏まえ断念

ハードルになったポイント

融資制約

自分の属性が原因で、

  • 紹介不可
  • 融資不可

とされるケースがありました。

そのため、

  • 条件を事前に開示
  • 複数業者へ同時に打診

という進め方を取りました。

※同一金融機関でも販売業者により判断が異なるケースあり

物件の希少性

40㎡以上の物件は希少性があり、

→ エリアを広げて探索

利回り判断

単体では判断が難しいため、

  • 同時に複数業者へ打診
  • 比較対象を短期間で増やす

ことで相場観を形成

決断を後押しした要素

最終的には、

知人が同じ販売業者から購入していたこと

が判断の後押しになりました。

リスクと前提

空室

  • 3ヶ月程度を想定
  • 原状回復費＋αの資金を確保

修繕

  • 築年数
  • 管理状況

をベースに判断

金利

  • CF手出し許容額内で検証

出口

  • 買取：市場価格の約9割
  • 仲介：市場売却（手数料あり）

税務

  • 還付
  • 譲渡所得（短期含む）

を織り込んで検証

実務上の注意点

契約条項

「口頭・メール内容の正確性を担保しない」という条項がある業者は見送りました。

業者リスク

  • 買付・価格交渉済みでも
  • 複数の金融機関から取引停止とされていることで、金融機関の選択肢が限定的

となるケースあり

数字について

詳細な数値は整理のうえ追記予定です。

まとめ

今回の投資は、

  • CFをコントロールしつつ
  • 賃料是正によるアップサイドを取りにいく

という戦略です。

不確実性を許容した上で、実行に踏み切りました。

（以下、当初の検討記録）

※ここからは契約前に整理していた検討内容です。

「融資、物件価格の半分しか出ません……」

仲介業者からの電話を切ったあと、しばらく動けなかった。
これまで叩いてきたシミュレーション、買付を出すまでの迷い、勇気、覚悟。
それらが一気に“無駄”になった感覚だった。

今回は、不動産投資への参入を検討する中で、
地方戸建 → 区分 → 一棟 → 再び区分
と迷走した、その思考のログを残しておこうと思う。

成功談でも、失敗談でもない。
「判断が止まった瞬間」の記録だ。

投資を考えた背景

詳しくは、
「実録：沖縄には『売却保証』がない。デフォルト寸前の絶望から救われた『残り5日』の奇跡」
に書いた通りだが、沖縄の自宅をなんとか売却できた。

大きな区切りがついた今、何か投資や事業が出来ないか模索している。

条件は、

  • 副業
  • 自走
  • なるべくレバレッジを効かせたい

そう考えたとき、不動産が選択肢に浮かんだ。

最初に考えた選択肢たち

地方戸建

  • 価格帯：〜1,000万円
  • 利回り：10％前後
  • フルリフォーム or 築浅
  • キャッシュフローが出る設計
  • 出口が残せる物件

理想的だが、そもそも物件が出てこない。
希少性が高く、検討にすら進めないケースが続いた。

民泊事業権購入

予算内で高利回り案件もある。
数字上は魅力的に見える案件も多かった。
ただ、収益性を本気で追いにいこうとすると、
「このスキームは誰の責任で、どこまでが許容されるのか」
という論点を避けて通れない。

仕組みとしては成立していても、
長期保有や拡大を考えた瞬間に、急に足元が不安定になる
そんな感覚が拭えなかった。

なぜ都内不動産を見始めたか

次に視野に入れたのが都内の区分マンションだった。

理由はシンプルで、

  • 金利は上がっても 1.25〜1.5％程度
  • 一方、都内ファミリーの賃料は上昇基調
  • 購入実需は消えにくい

キャピタル狙いとして「今は悪くないのでは」
という考えだった。

加えて、
減価償却による節税効果。
少しでもお金が必要な自分にとっては、無視できない要素だった。

一棟アパートが夢に散った理由

同じ金額なら、一棟アパートも見てみよう。
そう考えて検討したのが、田園都市線沿線の新築一棟アパート（2戸/棟）。

狙いは明確だった。
6％強の利回りによる月次CFの黒と減価償却のバランス、立地に裏付けされた出口の底堅さ。

だが、仲介の評価は冷酷だった。

「2戸/棟は特殊です。
1戸空いたら収益が50％落ちます。
そもそも現在は、フルローンを出せる銀行はありません」

数年前の
「属性が良ければフルローン」
そんな時代は、もう終わっていた。

戦略を縮めた理由（ファミリー区分）

そこで立ち戻ったのが、ファミリー区分。

都市部の郊外、駅近、70㎡超のファミリー区分マンション。
一見するとスケールダウンだが、
負けにくい条件が揃っていた。

  • 借主は法人契約
  • 長期入居中、次回更新も内定
  • 実需向けで出口が広い

「投資家にしか売れない物件」ではなく、
「住みたい人に売れる物件」。

この違いは、想像以上に大きい。

シミュレーション収支

月次CF

  • 家賃：15.2万円
  • 支出：ほぼ同額
    → 月次CFは ±0円

正直、派手さはない。

減価償却と還付

  • 年間減価償却：約60万円
  • 還付額：約12万円

実質、月1.0万円のキャッシュが残る計算。

出口

仮に5年後に同額で売却できれば、
残債は約370万円減。

かなり楽観的だが、初期費用が仮に150万円で済んだら、
ROIは200％超。

「儲かる」というより、
「致命傷を負わない設計」
という感覚だった。

個人か、法人か　融資はおりるのか

今は分岐点にいる。

  • 個人で税率をぶつけて還付を最大化するか
  • 法人で実績を積み、事業拡大に傾斜するか

もし、ここでも融資が厳しければ。
中古ワンルームで信用を積むか、
一旦、金融商品で種銭を厚くするか。

正直、まだ決めきれていない。

最後に：今回いちばんの学び

不動産投資は、
利回り勝負じゃなかった。

  • ① 手元キャッシュはいくら必要か
  • ② 銀行はいくら出すか

この2点で、
「買える／買えない」は9割決まる。

不動産は、
物件探しであると同時に、
自分の資本力と人生設計を突きつけられる作業
だった。

この検討の続きも、
また記録していこうと思う。

全体像が分かる ロードマップ

※ 気になるSTEPから読むこともできます。

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